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Breve considerações sobre a Administração A administração acompanha a humanidade desde os primórdios da civilização, tendo seu surgimento associado ao nascimento do Estado em 4.000 a.C. Recebeu diversas contribuições ao longo da História, como a do Império Romano e a da Igreja Católica, passando pelas revoluções liberais e industriais, nas quais foi se desenvolvendo, acompanhando o crescimento das novas organizações empresariais daí decorrentes. A industrialização trouxe novas estruturas de produção, acarretando o crescimento sem precedentes das organizações, que passaram a necessitar cada vez mais do desenvolvimento de ferramentas de gestão. A administração foi sistematizada no início do século XX, corporificando-se como ciência após os estudos empreendidos pelos engenheiros Taylor e Fayol nas fábricas. Seus objetivos eram a eficiência em nível operacional, a organização racional do trabalho e o desenvolvimento da própria estrutura dessas organizações, tendo como resultado desses estudos a enunciação de princípios administrativos universalmente aplicáveis. De outro giro, a urbanização é um processo decorrente da industrialização, que em nosso país se deu de forma intensa e acelerada, gerando um crescimento sem precedentes das cidades. O agigantamento dos centros urbanos teve como um dos seus principais alicerces a utilização em larga escala da propriedade horizontal, em planos justapostos, permitindo que no mesmo terreno residissem, ao invés de uma, dezenas ou centenas de famílias. A propriedade em planos horizontais justapostos permitiu a otimização do espaço urbano, por meio de uma combinação entre as áreas privativas e as de uso comum, criando os condomínios especiais em edificações, que são organizações sociais inteiramente novas. O síndico é o responsável pela administração do condomínio, contratando serviços de interesse dos condôminos, cumprindo uma agenda de pagamentos, gerindo a utilização das áreas comuns, planejando o orçamento, cobrando as contribuições mensais para custeio das despesas comuns, dirigindo a prestação dos serviços, respeitando e aplicando o regramento interno, cumprindo uma intricada rotina de manutenção predial, dentre muitas outras atribuições. Os condomínios vêm adquirindo complexidade crescente, por novos dimensionamentos das questões de ordem jurídica, financeira, contábil, predial e administrativa. Com efeito, requerem o desenvolvimento de uma administração específica que lhes seja aplicável, pois como toda organização dependem de gestores qualificados e eficazes que os conduzam ao atingimento de suas finalidades. A complexidade crescente da gestão condominial A necessária combinação entre a propriedade individual exclusiva e a propriedade comum traz, de um lado, o melhor aproveitamento do espaço urbano, porém, de outro, tem como consequência problemas advindos da convivência próxima entre os moradores e decorrentes do compartilhamento de áreas necessariamente comuns. Os condomínios edilícios proliferaram em nosso país, sobretudo nas grandes capitais, pelas razões apontadas anteriormente. Os condomínios especiais em edificações estimularam novas configurações ao tradicional instituto da propriedade, quer na utilização das partes exclusivas (apartamento, sala comercial, loja, sobreloja, cobertura, por exemplo) ou das partes comuns (áreas de lazer, corredores, fachadas, portaria e afins). Em seus aspectos jurídicos, temos o regramento interno de cada condomínio, composto pela convenção, regimento interno e decisões assembleares. Prosseguindo, temos os princípios da Constituição Federal e as normas do Código Civil que tratam do condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358 do Código Civil) e direitos de vizinhança (art. 1.277 a 1.281). Ainda no campo do Direito, além dessas normas, temos ainda legislação especial que se aplica ao condomínio, como a Lei de condomínios e incorporações (Lei n.º 4.591/64), Estatuto da pessoa com deficiência (Lei nº 13.146/2015, Estatuto do Idoso (Lei n.º 10.741 e normas técnicas da ABNT (NBR 5.674 e 16.280, citando as mais relevantes). A par das questões jurídicas aplicáveis a todos os condomínios, temos questões administrativas que são próprias a cada tipo, inegáveis no plano prático. Não é exagero dizer que tais questões geram problemas que se multiplicam na proporção do tamanho e complexidade de cada condomínio. Com efeito, cada organização condominial traz em seu bojo questões administrativas únicas, que são diretamente proporcionais à sua estrutura, dimensão, finalidade e localidade. Neste sentido, encontramos diferentes tipos de condomínios em edificações, que não existiam há um século. Novos em suas configurações cada vez mais complexas, trazem consigo desafios para a gestão condominial. Para melhor ilustrar, podemos citar alguns tipos de condomínios, a saber:   pequenos condomínios, que se dividem entre as edificações mais antigas, geralmente sem áreas de lazer e elevador, ou prédios mais novos, com uma unidade por andar. Em ambos os casos residem poucas famílias; os condomínios de casas térreas e assobradadas, em diferentes tamanhos; os condomínios comerciais de salas, lojas e sobrelojas; as edificações de uso misto; os condomínios de porte médio, com um ou dois blocos, até 100 unidades; condomínios para público específico, como os destinados a idosos; condomínios de multipropriedade; condomínios rurais; condomínios de maior porte, com até 400 unidades, com muitos espaços de lazer e infraestrutura, necessitando de grande apoio de gestão ao síndico, com funcionários administrativos locais e participação efetiva do corpo diretivo condominial; os condomínios de lotes; os condomínios destinados aos programas de MCMV (Minha Casa Minha Vida), que têm um condão social, possuindo em torno de 500 unidades, alguns sequer com área de lazer; e as grandes edificações[1], que são aqueles condomínios compostos de diversas torres e áreas de lazer tais quais as de grandes clubes, que não raro apresentam dimensão comparável a de uma pequena cidade, necessitando de complexo aparato administrativo.   Podemos ainda fazer uma comparação entre um condomínio e uma empresa, para fins pedagógicos apenas, respeitadas as diferenças de propósitos entre ambas as organizações. Na esteira deste raciocínio, podemos dizer que a gestão condominial é tão complexa quanto a de uma pequena ou média empresa. No entanto, não cabe aplicar uma administração própria das organizações empresariais aos condomínios em edificações – é necessário estudá-los com outras lentes, desenvolvendo uma administração específica. Afinal, os condomínios apresentam seus próprios aspectos financeiros, fiscais, trabalhistas, previdenciários, contábeis, administrativos e sociais. Não têm finalidade lucrativa, seu propósito é a manutenção da propriedade condominial, mantendo a harmonia social e elevado nível de bem-estar entre condôminos. Em assuntos de seu peculiar interesse, celebram contratos com prestadores de serviços, demandam e são demandados em juízo, possuem questões jurídicas peculiares