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Barulhos nos Condomínios Viver em condomínio é como viver em microcidades com pessoas de todas as raças, credos e educações. Assim, sempre irão existir alguns problemas, principalmente quando se fala em barulhos, que podem acontecer das mais variadas formas. Sabemos que existe o cachorro do vizinho que late incessantemente, aquela obra que não acaba mais e que muitas vezes pode ir além do estipulado no regimento interno e temos que reclamar, até questões que surgiram com a pandemia há um ano e meio atrás, como as lives e shows musicais que viraram febre tanto pela telinha da TV quanto presencialmente nas áreas comuns e sacadas dos condomínios, então são muitas as razões que geram barulho no condomínio. Pasmem, já houve até mesmo reclamações de barulhos realizados por casal em momento íntimo incomodando os demais vizinhos pelo exagero acalorado do momento. Mas, o que o síndico pode fazer? Em que casos ele deve ou pode interferir?   Barulhos excessivos: Reclamações por barulho são os mais comuns em condomínios. Para se ter uma ideia, Dados do Sindicato da Habitação (Secovi) de Campinas, em SP, mostram que 90% das reclamações são provocadas por barulhos excessivos. No entanto, mesmo sendo bastante numerosas, essas queixas nem sempre são responsabilidade do síndico. Ao contrário do que muitos moradores possam pensar, o síndico deve intervir apenas em casos evidentes e que prejudiquem a coletividade, ou seja, que prejudique toda a massa condominial. Caso seja entre vizinhos, o síndico não tem o dever de atuação, mas poderá agir para tentar colaborar com o ambiente que ele faz a gestão.     Animais de estimação: O síndico deve intervir nos casos em que haja relatos recorrentes – e registrados no livro de ocorrências – em relação não apenas ao barulho dos animais no condomínio, mas também à sujeira. O ideal, porém, é que o regulamento interno já preveja possíveis restrições e quais fatos são passíveis de notificação e multa.         Áreas de lazer/áreas comuns do condomínio O barulho no condomínio proveniente das atividades em áreas de lazer, como quadra esportiva, playground e piscina, não deve ter intervenção do síndico. Isso porque cabe ao morador que alugar ou adquirir uma unidade próxima a essas áreas ter noção dos ruídos que esses locais geram. Portanto, desde que o uso das áreas de lazer esteja em conformidade com as regras do condomínio e com o horário permitido, o síndico não tem a obrigação de buscar soluções. Se estiver incomodando muito, o morador pode pedir ajuda ao zelador para avisar os usuários. Ou então, pode enviar uma mensagem pelo aplicativo do condomínio ou grupo de WhatsApp. Atividades rotineiras dos condôminos e empregados do condomínio Barulho de crianças brincado, móveis sendo arrastados seja para limpeza do imóvel ou não, pessoas praticando exercícios físicos e moradores que chegam e saem de casa com salto alto geralmente não devem exigir participação do síndico, devendo ser resolvidos entre os vizinhos (Direito de Vizinhança). Caso ache necessário, porém, o gestor pode assumir papel de mediador entre partes, facilitando e agilizando um acordo amigável (o que acho que pode ser uma solução mais simpática de um gestor interessado em seu prédio). Se o caso for recorrente, o síndico pode sugerir ao morador incomodado que registre uma reclamação no livro de ocorrências. Dessa maneira, caso as queixas se acumulem, fica mais fácil para o síndico tomar providências.   Barulho evidente e fora do horário Esses são os casos que o síndico tem obrigação de tomar providências. São situações de desrespeito ao sossego, tal como consta no art. 1336 do Código Civil e no art. 42, capítulo IV, da Lei 3.688 de 1941. Mesmo amparado pela Lei, é importante que, ao tomar uma atitude, o síndico reúna reclamações por escrito de outros moradores para fundamentar sua abordagem e evitar injustiças: lembrar sempre que deve incomodar a coletividade e não só uma unidade.   Brigas e ruídos íntimos O síndico só deve intervir caso haja reclamações recorrentes e, preferencialmente, de mais de uma unidade. Quando o caso for esse, o gestor deve agir somente como mediador entre as partes e jamais expor, como por exemplo, o casal “barulhento”.   Festividades em geral Barulhos provenientes de festas realizadas nas áreas comuns geralmente não devem envolver intervenção do síndico, a não ser que desrespeitem claramente as regras internas do condomínio ou o horário de uso. Já no caso de festas feitas nas unidades, além dos pontos citados acima, o gestor deve levar em consideração a intensidade do ruído, o perfil do morador e o histórico de quem está reclamando. Vale apontar que, mesmo que o caso mereça intervenção, o ideal é que o síndico não se envolva diretamente, e que a abordagem inicial seja feita pelo zelador.   Instrumentos musicais Os ruídos de instrumentos musicais devem se manter em nível adequado e se restringir ao horário de barulho, que, na maioria dos casos, vai das 8h às 22h. Caso o horário seja desrespeitado ou o volume seja abusivo, o ideal é que o morador procure primeiramente o zelador. Somente em casos de reincidência ou múltiplas reclamações é que o síndico deve intervir.   Obras (a pandemia veio para deixar este tipo de barulho bem evidente) Obras são eventos cujos ruídos são impossíveis de evitar e na pandemia foram inúmeros condomínios e condôminos que sofreram com isso. O síndico só deve intervir para garantir que se respeite o horário estipulado no regimento interno e/ou convenção condominial. Caso as obras estejam levando muito tempo, é possível mediar acordos para propor alternativas, como paralisá-las durante o horário de almoço, entre outras medidas. É preciso deixar claras as regras para todos os moradores e também as situações que merecem intervenção do gestor. Essas medidas ajudarão a reduzir o desgaste do síndico e melhorar a convivência e a tolerância entre os condôminos.   Texto Amanda Accioli  

Validade das assembleias virtuais em condomínios   Antes mesmo da pandemia do novo Coronavírus, a utilização dos recursos tecnológicos já eram uma realidade no dia a dia dos condomínios, como os sistemas de monitoramento e portaria eletrônica.   Com a disseminação da Covid-19 os síndicos e administradoras tiveram de se adaptar às medidas preventivas impostas de modo a priorizar e preservar o interesse coletivo e para evitar aglomerações de grande quantidade de pessoas pelas áreas comuns dos condomínios, as assembleias passaram a ser realizadas virtualmente, respaldadas pela lei 14.010/2020, popularmente conhecida como “Lei da Pandemia”, em caráter emergencial, com validade até o dia 30 de outubro de 2020.   Após este período, pairou-se o clima de indecisão nos condomínios, tendo em vista que a base legal que validava as assembleias virtuais perdeu a sua validade.   Hoje, em um novo cenário, inclusive com o agravamento de casos de contágio pela COVID-19, os condomínios parecem estar novamente enfrentando o dilema do ano passado sobre a vaidade das assembleias virtuais.   Pensando nos condomínios como entes privados, a sua atuação sempre poderá ter base nas proibições legais, ou seja, se não há vedação expressa em lei para determinada prática, desde que ela preencha os requisitos mínimos, está poderá ser realizada.   As assembleias virtuais, podem entrar nesta sistemática, pois não há vedação legal para que esta forma de reunião aconteça, respeitando o princípio da autonomia da vontade, bem como da legalidade, concluindo-se que: o que não é proibido, é permitido.   Uma forma do condomínio validar a possibilidade de execução das assembleias virtuais, sem abrir margens para discussões, é deliberar sobre a validade deste modelo de reunião por meio de alterações na Convenção Condominial e até deliberação em assembleia, destacando, para tanto, o suporte da assessoria jurídica especializada para evitar eventuais nulidades.   Neste aspecto, algumas questões devem ser observadas pelo síndico e administradora, com destaque:   Se todos os condôminos possuem acesso à internet e plataformas digitais; Se estes se sentem confortáveis com o aplicativo/programa escolhido; Se o condomínio conta com suporte técnico aos condôminos; Controle de presença e votação; Orientação e cadastro prévio das unidades.   No caso dos condôminos que não consigam se adequar as assembleias virtuais, o condomínio pode adotar o modelo de assembleia híbrida, ou seja, parte presencial e parte digital, de modo a garantir o quórum exigido na convenção.   Em regiões como a Baixada Santista, por exemplo, a assembleia virtual é bem vista pelos síndicos e condôminos, considerando que muitas unidades são de veranista que não conseguem participar das assembleias presenciais com frequência, avaliando a possibilidade de permanecer com a modalidade digital de reunião mesmo após a pandemia.   Observando todos os pontos necessários, e considerando que a tecnologia é uma ferramenta que só faz somar, especialmente em tempos como estes que estamos vivendo, espera-se que tão logo a legislação trate deste tema de forma específica, regulamentando-o definitivamente.

Ato inadequado alimentar os animais?   Essa semana nosso escritório foi procurado por um dos nossos condomínios assessorados juridicamente pois, durante estes meses de isolamento social durante a pandemia aumentou a ocorrência de animais domésticos abandonados frequentando as áreas comuns do condomínio (talvez estes adentrando pelos portões vazados do condomínio), e  muitos condôminos estavam alimentado os referidos animais, e com esta atitude podendo trazer prejuízos à saúde dos demais moradores e até mesmo aos próprios animais.   Infelizmente, não só na pandemia, mas a todo tempo em nossa cidade de São Paulo, ocorre um alto índice de abandono de animais domésticos, sendo cada vez mais crescente a incidência destes em condomínios residenciais onde o animal encontra abrigo e alimento, devido à conduta de moradores ou mesmo por conta do descarte de lixo de forma imprópria. Essa conduta de alguns condôminos, de alimentar estes animais abandonados, seria considerada inadequada?   Acreditamos que este tipo de alimentação seja inapropriado dentro dos condomínios e nas áreas comuns, podendo interferir e prejudicar a saúde desses animais, alterando até mesmo o seu comportamento, podendo ocasionar um crescimento populacional descontrolado nestas áreas e, consequentemente, causar sérios prejuízos à saúde de toda a massa condominial, além de desequilíbrio ambiental.   Não somos contra os cuidados, a alimentação e ao amor aos animais, pelo contrário, mas a alimentação fornecida ou mesmo o descarte irregular do lixo, impõe aos moradores locais rotina anti-higiênica, ocasionando problemas dos mais diversos, tais como a atração de ratos, insetos, além do mau cheiro e a elevação de custo com a limpeza das áreas comuns, restando evidente o modo nocivo de utilização do espaço compartilhado pelos condôminos.   Não podemos nos esquecer dos direitos dos condôminos, que além do direito sobre sua unidade autônoma, também possui o direito de usufruir das partes comuns do edifício de modo a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança , nos termos do artigo 1336, IV, do Código Civil:   Art. 1.336. São deveres do condômino: […] IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” (g.n)   Fizemos também uma análise profunda da Convenção deste condomínio, nosso assessorado, que em consonância com o disposto na legislação civil, diz o seguinte:   Artigo 7ª São direitos dos condôminos:   b) – Usar, gozar das partes comuns do empreendimento, desde que não impeçam idêntico uso e gozo por parte de todos os condôminos”   Assim, o uso anormal da propriedade é toda aquela que, apesar de não necessariamente ultrapassar os limites da propriedade, causam incômodo e interferem na vida regular dos demais moradores do Condomínio, portanto, neste caso em tela do nosso condomínio assessorado, ficou evidente o uso anormal da propriedade pelos moradores que alimentam animais depositando alimentos nas áreas comuns, atraindo-os, e com isso colocando em risco a massa condominial por conta de transmissão de doenças gravíssimas, podendo aproximar outros animais e insetos indesejáveis, como ratos, baratas, aves, entre outros.   O Tribunal de Justiça de São Paulo, também já se manifestou e explanou sobre o risco à saúde pública em razão da alimentação inadequada de aves em condomínio, cujo acórdão é perfeitamente cabível à esta situação:   Os pombos alimentam-se não só de grãos e sementes, como também de pães, restos de refeições e lixo. Portanto, dar comida a eles torna-se um grande erro pois além de concentrar um grande número de aves, a presença destes animais pode colocar em risco a saúde pública, vez que carregam grande quantidade de microrganismos patogênicos e parasitas, especialmente em seus excrementos, podendo provocar várias doenças. (TJSP– Apelação nº 0120679- 25.2006.8.26.0000–Des. Caetano Lagrasto)     Assim, em descumprimento a normas internas deste condomínio, à legislação vigente e em desacordo com decisões dos nossos tribunais, permite-se a aplicação das penalidades previstas no artigo 1.337 do Código Civil, podendo até mesmo esta conduta ser caracterizada como antissocial em assembleia especialmente convocada para tal fim; caso a aplicação das penalidades não surtir o efeito almejado, o condomínio poderá ingressar com medida judicial de obrigação de não fazer com a finalidade de impedir tal prática e solicitar que, havendo o descumprimento desta, seja aplicada multa diária ao condômino pelo juiz.   Sem esquecer que de acordo com o artigo 1348, incisos IV e V as obrigações do síndico são:   Art. 1.348. Compete ao síndico:  IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços   Concluímos, portanto, que é necessária a intervenção do condomínio com o fim de repelir a conduta inadequada de depositar alimentos nas áreas comuns ou realizar a alimentação de qualquer animal nestes espaços, pois estaria expondo a integridade física dos condôminos, pois os animais são transmissores de doenças graves, além de tal conduta implicar em prejuízo ao meio ambiente.

Até onde vai a privacidade dos moradores com as Câmeras? Hoje em dia, está cada vez mais comum as câmeras de monitoramento nos condomínios, porém o que muitos não sabem é que a sua instalação ainda depende exclusivamente do consentimento dos condôminos e que não existe ordenamento jurídico que regulamente o uso do recurso, pelo menos não em âmbito federal, ou seja, a nossa legislação condominial não tem uma resolução para este caso específico. A nossa Constituição Federal prevê em seu artigo 5º que “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”, portanto, nesse sentido, a gravação de imagens sem autorização pode ferir o direito à privacidade, garantido pela constituição, e o que para alguns pode ser apenas uma questão de cuidado e segurança, para outros pode ser como uma invasão à vida privada, ao seu direito de ir e vir. Então, não é possível a implementação do recurso sem que haja desrespeito aos direitos individuais dos condôminos? Depende; em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/03 institui que para que a gravação de imagens aconteça, o responsável deve colocar uma placa informativa sobre a filmagem do local, ou seja, as pessoas que ali circulam devem ser informadas que “estão sendo gravadas”, então , para resguardar os direitos individuais dos moradores, é fundamental que os condomínios utilizem placas com sinalização para avisar aos condôminos, visitantes e funcionários sobre a gravação das imagens naquele local. Mas o síndico pode por si só decidir pela instalação das câmeras no condomínio? Apesar deste ser um assunto muito conflituoso e que dificilmente terá uma opinião única, caberá sempre a decisão assemblar sobre a implantação de um sistema de segurança. Se a decisão da assembleia estiver concordando sobre a instalação das câmeras de vigilância, gera-se nova discussão: onde devem ser instaladas as câmeras? Os locais onde as câmeras podem ser instaladas não estão elencados em nenhuma norma ou regulamento, mas como regra geral, elas podem ser instaladas nas áreas comuns, onde há circulação de pessoas e veículos Ex: portas de entrada, corredores, escadas, garagens e elevadores. Existem algumas áreas que as câmeras podem ser instaladas, mas que podem gerar alguma polêmica, como por exemplo na academia e em piscinas, por exemplo, pois ali as pessoas circulam em trajes esportivos (tops, shorts etc.) e nas piscinas com trajes de banho e nem sempre os condôminos concordam com a colocação de câmeras. Portanto, nos locais que podem gerar polêmica a instalação de câmeras, sugiro para evitar transtornos, que sejam os locais discutidos e aprovados em assembleia com este fim específico. Particularmente, eu não aconselho a instalação de câmeras em salões de festas, pois o condômino aluga para seu uso exclusivo e privativo. Assim, para averiguar se houve o uso correto do local, sugere-se que se faça um Termo de Entrega das Chaves e Vistoria do Salão de Festas e que nele conste como foi entregue (assim como fazemos no laudo de vistoria quando entregamos um imóvel para locação), e ao final, seja realizado outro termo para receber as chaves fazendo-se uma vistoria no local para saber se encontra conforme foi entregue para uso. Interessante também contatar uma empresa especialista em segurança ou consultoria para indicar os lugares estratégicos em que os equipamentos devem ser instalados, afinal estas empresas estão acostumadas em geral com condomínios e sabendo quais as áreas comuns do condomínio que poderão receber câmeras. Sugiro também aos meus condomínios assessorados que as imagens da piscina, academia, salão de festas, e outras áreas de lazer não sejam transmitidos na portaria, e se houver consentimento assemblar, estas devem estar em uma sala fechada, sem acesso público e que possam ser revistas, posteriormente e se necessário, apenas por pessoas autorizadas, que deverão estar cientes das regras e assinar termo de responsabilidade sobre a privacidade das gravações e o uso das imagens. Já as imagens das áreas comuns de circulação podem e devem estar disponíveis na portaria, porém é importante salientar que os condôminos não têm acesso irrestrito a elas e que, salvo em casos de conflito no condomínio, dos quais as imagens são indispensáveis para solucionar algo específico, o uso é proibido. Geralmente somente o síndico, o zelador e a empresa de segurança contratada têm acesso às imagens, podendo as mesmas serem solicitadas se houver algum dano patrimonial, suspeita de crime etc. Caso haja exposições desnecessárias, poderá ferir o Código Civil, que estabelece em seu Artigo 186 que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e render multas e processos ao condomínio. No caso de pedido judicial, cabe ao síndico fornecer somente o material solicitado. É preciso lembrar acima de tudo que o que estamos nos debruçando nesta discussão, é o direito e a proteção da imagem dos moradores e funcionários, portanto, qualquer manobra que infrinja algum dano a eles será passível de ação cível e/ou penal, a depender do caso, portanto o condomínio deve preservar o direito a intimidade e a vida privada sempre, devendo as imagens serem administradas com cuidado, bom senso e responsabilidade.

Vazamentos: responsabilidade da unidade condominial ou do condomínio? Hoje acredito que o assunto que abordarei seja muito polêmico também, e geralmente a ocorrência nos condomínios é sempre eivada de dúvidas, principalmente no tocante de quem é responsabilidade de reparo; este também é um assunto que atuamos muito respondendo as dúvidas dos condomínios e síndicos assessorados por nosso escritório, então vamos a ele: OS VAZAMENTOS! Os indícios de um vazamento podem ocorrer através de algumas situações comuns nestes casos como manchas na parede, azulejos que se soltam com facilidade, o aparecimento de bolhas na pintura, mofo dentro da unidade entre outros, ou seja, nenhuma ocorrência desta é considerado algo agradável não é mesmo?   O morador e o síndico devem estar atentos a estes e outros indícios de vazamento pois podem trazer problemas muito mais sérios, podendo até mesmo causar danos a estrutura do condomínio, e com isso causar prejuízo a economia deste, no caso de um gasto excessivo de água.   Mas independente de quem seja a responsabilidade pelos reparos, podemos afirmar de antemão que, é dever do condômino dar o acesso para a empresa que foi contratada para realizar a manutenção e os reparos, e caso o morador não autorize a entrada, poderá ser acionado judicialmente para que o faça.   Não sei se vocês sabem, mas existe uma “regra dos canos” nos condomínios verticais que ajudam na responsabilização pelos vazamentos: existem os canos verticais, também chamados de coluna central ou prumada, e que transportam a água para cada unidade, e caso o vazamento seja diagnosticado nessa tubulação o condomínio é o responsável pelo pagamento dos reparos. Como? Através do fundo de reserva ou através de rateio entre os condôminos.   Existe também os canos da rede horizontal fazendo a distribuição para as unidades, sendo estes de responsabilidade dos condôminos, ou seja, quando a origem do vazamento é de um desses canos verticais, ou o vizinho de cima ou de baixo deverão pagar pelo conserto.   Em nosso escritório sugerimos para os nossos condomínios assessorados dois passos iniciais para atuar quando ocorrem casos como estes: Chamar o zelador para que este possa fazer uma visita no local e levar esta informação ao síndico do condomínio (podendo até fotografar caso seja a infiltração/vazamento visível); Caso seja comprovado o vazamento haverá necessidade de contratação de empresa para o reparo, com isso as unidades vizinhas podem ser afetadas, até mesmo com o barulho advindo dos reparos, por isso sugerimos que sejam estas unidades notificadas pelo síndico sobre a situação.   Somente uma empresa contratada e hábil para tal poderá fazer um relatório que comprove a origem do vazamento e consequentemente irá designar quem será o responsável pelo pagamento dos reparos.   Uma das ocorrências mais comuns são as infiltrações advindas dos tetos dos banheiros, talvez por ser ali a área mais úmida de todo o imóvel, e neste caso o papel de uma empresa profissional é de suma importância pois será ela que fará um laudo que detectará a origem da infiltração e com isso a devida responsabilidade.   E como solucionar o problema quando o vazamento ocorre em unidade condominial alugada? Neste caso precisamos nos utilizar a Lei do Inquilinato, pois tudo vai depender da causa do vazamento.   Como é sabido, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, por isso é tão importante a vistoria inicial no imóvel pela imobiliária ou pelo próprio inquilino de forma profissional, e no caso de o inquilino perceber a presença de vazamentos ou infiltrações, o proprietário deverá ser acionado o mais rápido possível para providenciar os reparos e assim o problema não aumentar prejudicando a perfeita locação e o imóvel em si.   Caso seja um problema estrutural do imóvel é obrigação do proprietário realizar os reparos; mas caso o locatário cause danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação, é dele a responsabilidade de fazer os reparos, independentemente de acontecer por mau uso da coisa ou de modo intencional.