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Destituição de Síndico: Como é feita? Para gerir uma empresa ou um condomínio são necessários 3 pilares fundamentais: ética, transparência e boa comunicação. Sem essas 3 características, a destituição do gestor se tona inevitável.   Como qualquer processo de rompimento, a destituição do síndico é ato traumático para todos os que envolvem a gestão condominial: Conselheiros, Condôminos, Jurídico, Administradores e Funcionários.   Dessa forma, sendo por sua essência um trauma que pode deixar marcas por muito tempo, imprescindível que o processo de destituição do síndico seja seguido à risca, para evitarmos nulidades que posteriormente podem ser alegadas em juízo.   O regramento base está previsto nas convenções de condomínio e no Código Civil, onde no artigo 1.348 estão os deveres, sendo que na prática da irregularidades como ausência de prestação de contas e/ou administração inconveniente, como predispõe o artigo 1349 do Código, ¼ dos condôminos poderá, com autorização do artigo 1.355 do Código Civil, convocar assembleia geral com a finalidade específica de destituir o síndico.   Mas então, quais são os requisitos que deverão ser seguidos nessa Assembleia, para não termos nulidades?   Elaboração de um “abaixo-assinado” para a convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá contemplar os dados a seguir especificados:   a.1. A motivação para a destituição do síndico deverá estar expressa no cabeçalho com os fundamentos do artigo 1.349 do Código Civil; a.2. A explicação sobre a motivação deverá ser resumida, pois o cabeçalho deverá ser inserido em todas as folhas que compõem o “abaixo-assinado”, a fim de que ninguém diga, posteriormente, que “assinou o documento sem ler”;   a.3. A data, o local e o horário no qual será realizada a assembleia geral;   a.4. A perfeita identificação do condômino signatário, com a presença de seu nome completo, número de CPF e RG, número da unidade habitacional, bloco e assinatura.   Colhidas as assinaturas no abaixo-assinado, passa-se à análise da qualidade das mesmas, instante no qual deverão ser identificados os seguintes itens:   b.1. Se o condômino signatário é proprietário da unidade habitacional. Recomenda-se solicitar a fotocópia da matrícula do imóvel;   b.2. Caso não seja proprietário do imóvel, verificar se o signatário é procurador do titular da unidade. Se não for, a assinatura não terá validade para a finalidade pretendida e deverá ser desconsiderada;   b.3. Conferir se a unidade habitacional se encontra em dia com suas obrigações condominiais. Se não estiver, a assinatura não poderá ser computada.   Superadas as etapas de número a e b, ante a presença de ¼ de assinaturas válidas, vamos para a lavratura e afixação do edital de convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá constar com os requisitos a.1, a.2 e a.3, aplicáveis ao “abaixo-assinado”.   É aconselhável que o edital de convocação da assembleia já preveja a eleição de novo síndico.   Afixado o edital, todos os condôminos deverão ser convocados para a assembleia, conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil. Para tanto, alguns itens de absoluta relevância deverão ser observados: d.1. A convocação para a assembleia deverá se ater ao prazo estabelecido em convenção, sob pena de nulidade absoluta do ato. É importante ressaltar que cada convenção fixa os prazos aplicáveis, não havendo uma regra geral sobre o assunto;   d.2. A forma de convocação deverá ser devidamente cumprida, também sob pena de nulidade absoluta do ato. Deve-se anotar que algumas convenções determinam a convocação por carta registrada com aviso de recebimento, ao passo que outras dispõem pela mera convocação do edital em local de grande circulação do condomínio.   Cumpridos os requisitos acima, vamos à Assembleia!   e.1. Nesta oportunidade, o condômino signatário do edital ou a administradora de condomínio, deverá abrir os trabalhos no local, horário e data designados, passando-se a eleição do presidente da mesa e à escolha do secretário.   e.2. Cumpridas as formalidades do item 5.1, o presidente da mesa passará a palavra ao condômino signatário do edital, o qual iniciará a breve e objetiva exposição dos motivos pelos quais pretende a destituição do síndico. Via de regra, não há um tempo assinalado para isto, mas é importante que a exposição seja sucinta, a fim de que o ato não se alongue demasiadamente. Se a convenção não dispuser nada a este respeito, o próprio presidente da mesa estabelecerá o tempo de duração da exposição.   e.3. Terminada a exposição dos motivos, o síndico poderá apresentar sua defesa, utilizando, pelo princípio do contraditório, o mesmo tempo disponibilizado ao seu “acusador”.   e.4. Posteriormente aos debates, os condôminos presentes votarão pela manutenção ou destituição do síndico.   e.5. Obtidos os votos favoráveis da maioria simples dos presentes ao ato pela destituição do síndico, este estará então destituído;   e.6. Destituído o síndico, o presidente da mesa iniciará o processo de eleição de novo síndico, o qual será eleito também por maioria simples dos presentes.   e.7.  Acabada a assembleia, com o intuito de dar publicidade e convalidar o ato perante terceiros, para a administradora de condomínio ou ao presidente da mesa caberá levar a respectiva ata a registro perante o cartório de registro de imóveis competente.   Em linhas gerais, o procedimento de destituição de um síndico é assim. Evidentemente nada é tão direto dessa forma, devendo ser analisada as particularidades de cada caso, uma vez que o principal objetivo aqui é evitarmos nulidades e traumas maiores do que os já existentes nessas relações.

A Importância da Convenção de Condomínio e sua atualização. A Convenção Condominial é a “Constituição” do Condomínio juntamente com o regimento interno eles são documentos indispensáveis à boa administração condominial. A convenção contém os parâmetros legais, com as regras de administração geral, enquanto o Regimento Interno trata de questões que envolvem o cotidiano condominial abordando regras de utilização dos espaços comuns que devem ser observadas por todos aqueles que o compõem, bem como terceiros que com ele se relacionam. A primeira Convenção geralmente é bem genérica, elaborada pela construtora antes mesmo da entrega do empreendimento deixa passar despercebido questões importantes, por desconhecer usos e costumes dos futuros condôminos bem como as particularidades do futuro condomínio. Ela é na maioria das vezes insuficiente às necessidades da massa condominial. Convenção e Regimentos Em alguns condomínios é muito comum observar convenções muito antigas e obsoletas, chegando a ultrapassar 20, 30 anos de existência. Considerando que nos últimos anos houveram inúmeras mudanças, nas relações sociais, trabalhistas, comportamentais, e imobiliárias como é o caso das locações por diária ou temporada do tipo “Airbnb”, sem contar as alterações no Código Civil e no Código de Processo Civil, por estas razões é imprescindível a adequação e atualização da Convenção e do Regimento Interno do condomínio. Não resta dúvida que a adequação e atualização da Convenção e do Regimento Interno do condomínio é medida necessária e indispensável à prevenção e solução de litígios. Uma Convenção e Regimento bem elaborados ajudam os gestores condominiais a resolver situações e problemas recorrentes no condomínio, bem como a definir critérios omissos na legislação como: remuneração do síndico, definição dos limites para realização de obras, mudanças, contratação de serviços, aspectos das cobranças contra inadimplentes entre outras questões importantes. “Para tanto, é imprescindível que tais instrumentos reflitam as necessidades específicas e as particularidades de cada condomínio, com base na sua realidade e características específicas, após um amplo e participativo debate entre os condôminos, até que se encontre o modelo perfeito a aquele Condomínio. A atualização da Convenção Condominial embora constitua uma tarefa desafiadora se bem planejada e conduzida é perfeitamente possível de ser feito.” Ademais é importante ressaltar que toda e qualquer alteração deve ser realizada por profissionais especializados, uma vez que qualquer modificação equivocada além de insegurança jurídica pode gerar inúmeros problemas para o Condomínio e seus gestores. Gostou do artigo?  Deixe seu comentário e assine a nossa Newsletter para receber novas matérias exclusivas do mundo Condominial!

Entenda as diferenças entre os meios de cobrança da inadimplência No atual cenário econômico do país, muitas empresas têm enfrentado a inadimplência por parte de seus clientes. Muitas vezes, para receber o pagamento e recuperar o valor devido, os empresários precisam recorrer à Justiça. E há duas maneiras de se realizar esse tipo de cobrança: judicial e extrajudicial. Mas qual a diferença entre ambas? Primeiramente, é preciso saber distinguir essas duas modalidades de reclamar dívidas para, posteriormente, descobrir como aplicá-las corretamente. Uma boa escolha pela estratégia a ser adotada depende de um diálogo entre advogado e cliente antes da tomada de decisão. O primeiro detém o conhecimento jurídico, enquanto o segundo costuma ter as informações sobre a situação do devedor. Neste momento, o histórico do devedor, a possibilidade de acordo, os tipos de documentos que comprovam a dívida, os prazos para as ações judiciais, as despesas processuais, e a confiabilidade da documentação da dívida, são alguns dos aspectos a serem observados. Geralmente, diante do inadimplemento de uma dívida, a empresa credora tenta, primeiramente, a forma extrajudicial para negociar o seu pagamento com o devedor. Este tipo de cobrança é realizado entre as partes (credor e devedor) sem a participação do Judiciário. Ou seja, de maneira totalmente amigável. Neste caso, o credor pode fazer a cobrança extrajudicial por meio de carta de cobrança, ligações telefônicas, SMS, e comunicado de registro de débito, este último podendo ser enviado por Correios ou por e-mail. Há ainda o Aviso Eletrônico de Débito (AED), do SCPC, que é um e-mail com validade jurídica. Este modelo de cobrança é adotado com o objetivo de negociar a dívida, possibilitando parcelamentos, descontos, e até estendendo os prazos de pagamento, de modo que a quitação fique facilitada para o devedor. Ainda é possível, dentro deste aspecto, tomar medidas como negativação do nome, uso das garantias contratuais, protesto extrajudicial e interrupção do serviço. No entanto, independentemente se a etapa extrajudicial for eficiente ou não para a regularização do débito, o credor pode optar pela cobrança judicial. Nesta modalidade, a empresa credora move uma ação na Justiça para acionar o devedor a fazer o pagamento de sua dívida. De maneira geral, a cobrança judicial é mais onerosa e demorada do que a extrajudicial. Isso porque o empresário deverá aguardar que todas as etapas do processo sejam cumpridas para que ele possa rever o valor da dívida. A cobrança, neste caso, poderá ser realizada por meio de três tipos de ações. A primeira possibilidade é a ação de execução, cujo objeto é a cobrança de débitos não quitados pelo devedor ou o estabelecimento de uma garantia para pagamento de determinada dívida, podendo esta ser a penhora dos bens do devedor ou de um percentual de sua renda. Já a segunda alternativa é a ação monitória, utilizada para débitos provenientes de títulos que já venceram, como cheques com data de emissão superior a 6 meses. Existe ainda uma terceira via, a ação de cobrança. Vale lembrar que, quando a cobrança é feita em vias judiciais, o devedor, além de ter de efetuar o pagamento integral e atualizado da dívida, deverá também pagar custas processuais bem como honorários advocatícios.