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Breve considerações sobre a Administração A administração acompanha a humanidade desde os primórdios da civilização, tendo seu surgimento associado ao nascimento do Estado em 4.000 a.C. Recebeu diversas contribuições ao longo da História, como a do Império Romano e a da Igreja Católica, passando pelas revoluções liberais e industriais, nas quais foi se desenvolvendo, acompanhando o crescimento das novas organizações empresariais daí decorrentes. A industrialização trouxe novas estruturas de produção, acarretando o crescimento sem precedentes das organizações, que passaram a necessitar cada vez mais do desenvolvimento de ferramentas de gestão. A administração foi sistematizada no início do século XX, corporificando-se como ciência após os estudos empreendidos pelos engenheiros Taylor e Fayol nas fábricas. Seus objetivos eram a eficiência em nível operacional, a organização racional do trabalho e o desenvolvimento da própria estrutura dessas organizações, tendo como resultado desses estudos a enunciação de princípios administrativos universalmente aplicáveis. De outro giro, a urbanização é um processo decorrente da industrialização, que em nosso país se deu de forma intensa e acelerada, gerando um crescimento sem precedentes das cidades. O agigantamento dos centros urbanos teve como um dos seus principais alicerces a utilização em larga escala da propriedade horizontal, em planos justapostos, permitindo que no mesmo terreno residissem, ao invés de uma, dezenas ou centenas de famílias. A propriedade em planos horizontais justapostos permitiu a otimização do espaço urbano, por meio de uma combinação entre as áreas privativas e as de uso comum, criando os condomínios especiais em edificações, que são organizações sociais inteiramente novas. O síndico é o responsável pela administração do condomínio, contratando serviços de interesse dos condôminos, cumprindo uma agenda de pagamentos, gerindo a utilização das áreas comuns, planejando o orçamento, cobrando as contribuições mensais para custeio das despesas comuns, dirigindo a prestação dos serviços, respeitando e aplicando o regramento interno, cumprindo uma intricada rotina de manutenção predial, dentre muitas outras atribuições. Os condomínios vêm adquirindo complexidade crescente, por novos dimensionamentos das questões de ordem jurídica, financeira, contábil, predial e administrativa. Com efeito, requerem o desenvolvimento de uma administração específica que lhes seja aplicável, pois como toda organização dependem de gestores qualificados e eficazes que os conduzam ao atingimento de suas finalidades. A complexidade crescente da gestão condominial A necessária combinação entre a propriedade individual exclusiva e a propriedade comum traz, de um lado, o melhor aproveitamento do espaço urbano, porém, de outro, tem como consequência problemas advindos da convivência próxima entre os moradores e decorrentes do compartilhamento de áreas necessariamente comuns. Os condomínios edilícios proliferaram em nosso país, sobretudo nas grandes capitais, pelas razões apontadas anteriormente. Os condomínios especiais em edificações estimularam novas configurações ao tradicional instituto da propriedade, quer na utilização das partes exclusivas (apartamento, sala comercial, loja, sobreloja, cobertura, por exemplo) ou das partes comuns (áreas de lazer, corredores, fachadas, portaria e afins). Em seus aspectos jurídicos, temos o regramento interno de cada condomínio, composto pela convenção, regimento interno e decisões assembleares. Prosseguindo, temos os princípios da Constituição Federal e as normas do Código Civil que tratam do condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358 do Código Civil) e direitos de vizinhança (art. 1.277 a 1.281). Ainda no campo do Direito, além dessas normas, temos ainda legislação especial que se aplica ao condomínio, como a Lei de condomínios e incorporações (Lei n.º 4.591/64), Estatuto da pessoa com deficiência (Lei nº 13.146/2015, Estatuto do Idoso (Lei n.º 10.741 e normas técnicas da ABNT (NBR 5.674 e 16.280, citando as mais relevantes). A par das questões jurídicas aplicáveis a todos os condomínios, temos questões administrativas que são próprias a cada tipo, inegáveis no plano prático. Não é exagero dizer que tais questões geram problemas que se multiplicam na proporção do tamanho e complexidade de cada condomínio. Com efeito, cada organização condominial traz em seu bojo questões administrativas únicas, que são diretamente proporcionais à sua estrutura, dimensão, finalidade e localidade. Neste sentido, encontramos diferentes tipos de condomínios em edificações, que não existiam há um século. Novos em suas configurações cada vez mais complexas, trazem consigo desafios para a gestão condominial. Para melhor ilustrar, podemos citar alguns tipos de condomínios, a saber:   pequenos condomínios, que se dividem entre as edificações mais antigas, geralmente sem áreas de lazer e elevador, ou prédios mais novos, com uma unidade por andar. Em ambos os casos residem poucas famílias; os condomínios de casas térreas e assobradadas, em diferentes tamanhos; os condomínios comerciais de salas, lojas e sobrelojas; as edificações de uso misto; os condomínios de porte médio, com um ou dois blocos, até 100 unidades; condomínios para público específico, como os destinados a idosos; condomínios de multipropriedade; condomínios rurais; condomínios de maior porte, com até 400 unidades, com muitos espaços de lazer e infraestrutura, necessitando de grande apoio de gestão ao síndico, com funcionários administrativos locais e participação efetiva do corpo diretivo condominial; os condomínios de lotes; os condomínios destinados aos programas de MCMV (Minha Casa Minha Vida), que têm um condão social, possuindo em torno de 500 unidades, alguns sequer com área de lazer; e as grandes edificações[1], que são aqueles condomínios compostos de diversas torres e áreas de lazer tais quais as de grandes clubes, que não raro apresentam dimensão comparável a de uma pequena cidade, necessitando de complexo aparato administrativo.   Podemos ainda fazer uma comparação entre um condomínio e uma empresa, para fins pedagógicos apenas, respeitadas as diferenças de propósitos entre ambas as organizações. Na esteira deste raciocínio, podemos dizer que a gestão condominial é tão complexa quanto a de uma pequena ou média empresa. No entanto, não cabe aplicar uma administração própria das organizações empresariais aos condomínios em edificações – é necessário estudá-los com outras lentes, desenvolvendo uma administração específica. Afinal, os condomínios apresentam seus próprios aspectos financeiros, fiscais, trabalhistas, previdenciários, contábeis, administrativos e sociais. Não têm finalidade lucrativa, seu propósito é a manutenção da propriedade condominial, mantendo a harmonia social e elevado nível de bem-estar entre condôminos. Em assuntos de seu peculiar interesse, celebram contratos com prestadores de serviços, demandam e são demandados em juízo, possuem questões jurídicas peculiares

Ricardo Karpat traz suas perspectivas sobre a Assembleia Virtual Para ganhar tempo, maior eficiência e economia, muitos condomínios estão aderindo à modernidade e à tecnologia, substituindo a realização de suas assembleias presenciais por assembleias virtuais. Por meio de plataformas e sistemas eletrônicos que asseguram idoneidade no processo, à distância, condôminos conseguem tomar as mesmas importantes decisões para a administração condominial que tomariam nas assembleias que, até então, tinham como exigência a presença física. Apesar de ser algo recente no segmento condominial, a assembleia virtual já é algo recorrente em empresas que constituem Sociedade Anônima (S.A.). Elas possuem regulamentação para reunião de todos os acionistas através de plataforma eletrônica, para evitar que as pessoas se desloquem para a empresa para alguma deliberação. Voto eletrônico em assembleias de condomínio Até o momento não existe nenhuma legislação em vigência que trate do assunto para o segmento condominial. Porém, no dia 14/08/2019, a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou o Projeto de Lei que permite o uso do voto eletrônico nas assembleias de condomínios. Entretanto é importante ressaltar que ainda existem etapas a serem cumpridas. No momento encontra-se na Câmara dos Deputados. O projeto de lei trata especificamente de votação eletrônica em condomínios. A proposta permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião. Desta forma, a assembleia ocorreria no formato chamado de “Híbrido”. A tendência é que a regulamentação seja aprovada. Contudo, enquanto não há essa aprovação, a posição jurídica majoritária é de que a assembleia virtual pode ser utilizada em condomínios que já a tenham contempladas em suas convenções. Isso já é realidade, principalmente nos imóveis mais novos. Seguindo este entendimento, nos condomínios mais antigos, o uso da assembleia virtual só é permitido a partir da alteração da convenção. Essa mudança deve ser aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos. A convenção deve, ainda, estabelecer de forma clara os trâmites para que ela aconteça, incluindo detalhes do sistema e da tecnologia a serem utilizados. Vantagens e desvantagens A objetividade é vista como um dos pontos fortes para a implantação da assembleia virtual nos condomínios. Hoje, é comum os condôminos fugirem das assembleias presenciais, muitas vezes marcadas pelas discussões intermináveis. No ambiente virtual, a pauta seria acatada de maneira mais objetiva, na ordem do dia da assembleia, sem fugir do assunto, o que poderia garantir um quórum maior de participantes. Outro ponto que pode agregar maior quórum na assembleia virtual é o fato de que, atualmente, há muitos proprietários de imóveis que não residem no próprio condomínio. Se presencialmente eles não poderiam comparecer, por meio da assembleia virtual é possível marcar sua participação. Como pontos negativos desse modelo de assembleia, estão as variáveis existentes da internet. A instabilidade da rede e o risco de ataque de vírus são alguns fatores que podem fugir do controle da administração condominial, o que não acontece no ambiente físico. Cuidados na assembleia virtual Para que a assembleia virtual seja legitimada, ou seja, considerada válida, ela deve obedecer a algumas regras básicas. Uma das principais diz respeito à convocação de todos os condôminos, o que deve ser feito na forma e no prazo previstos em convenção. O cômputo de votos também deve ser respeitado. A lei determina que, senão previsto diferente em convenção condominial, seja obedecido o critério de fração ideal. Ainda que virtualmente, essa exigência deve ser acatada. A plataforma eletrônica escolhida pelo condomínio deve permitir esse tipo de cômputo. A segurança nesse tipo de assembleia também é fator primordial. A plataforma escolhida pelo condomínio deve ser amplamente segura e idônea. O ideal seria que os condôminos usassem a certificação digital. Porém, como envolve custo e um processo burocrático, é difícil de exigir. Para superar essa questão, uma alternativa eficaz e segura é oferecer um usuário e senha para o condômino acessar a plataforma e, assim, viabilizar sua participação na assembleia e na tomada de decisões. Enquanto a legislação começa a abordar o tema, ainda que de forma específica e não de forma geral, o que facilitaria a vida dos gestores e lhes garantiria maior segurança jurídica, na prática, muitos condomínios já passam a utilizar a tecnologia e a modernidade como recursos para envolver ao máximo a comunidade condominial. No entanto, a aplicação dessas ferramentas deve ser acompanhada de muito critério e, se possível, contar com o apoio de assessoria especializada, sob o risco de cometer equívocos na execução do processo, seja na questão jurídica, seja na questão de segurança eletrônica, o que comprometeria o resultado e a lisura necessária da assembleia. Com cautela e segurança, a tecnologia está no nosso dia a dia e deve sim ser introduzida nos condomínios em prol de condôminos, gestores e da própria edificação.